空き家 問題 その2 ~ホームインスペクションで現状把握~

飯塚 幸博
  • 投稿日:2018年 6月12日
  • テーマ:飯塚 幸博
  • 投稿者:飯塚 幸博

お世話様です、フォレストスタジオのユキさんです。

それでは早速、「空き家問題 その1~うちの実家どうしましょう?~」の続きです。

「空き家をどうするか?」・・・選択肢はたったの3つ。
1.売るか?
2.貸すか?
3.住むか?

今回はその、2と3の「貸す」「住む」についてです。 現状でそのまま住めるような空き家であれば問題ありませんが、そうではないから放置されてるのが現状でしょう。人が住んでいないと、家は想像以上に早く傷んでいきます。

空き家バンクを活用してみては?

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自治体の運営する「空き家バンク(新潟県三条市の場合)」というものがあります。賃貸でも売買でも登録できるが、いずれにせよ、
「空き家を貸すにも住むにも、リフォームが必要。 売り主(貸し主)がするのか、買う方(借りる方)がするか?」 いずれの場合もあります。

うまく、マッチングで成立したとしても、居抜きで住めるなら問題ありませんが、買い手が直すのか? 売り手が直すのか? いずれにせよ、何かしらのリフォームしなくてはいけない現実が待ってると思われます。


1.ホーム インスペクション(住宅診断)を受けよう。

まずは、現状把握しなくては始まりません、つまり調査です。
中古住宅売買(不動産屋さん)では、近年「ホーム インスペクション」(住宅診断)をしましょう!と言う方向になっています。
(現在は、ホームインスペクションと言うのがあることを説明する義務があります。将来はインスペクションを受けなくてはいけない義務化される方向と思われます。)

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空き家を「貸す」にしても、「住む」にしてもホームインスペクションの実施報告書があった方が良いでしょう。
建物の現状把握をし、どこにどのような不具合があって、どこからどのような修理が必要か? 幾らくらい掛かるのかを総合的に判断する為には検査・診断をして計画を立てましょう。

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・ホームインスペクション(住宅診断)とは、住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士)などと呼ばれる、講習・試験に合格した建築士が第三者的な立場から、また専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行う専門業務です。

・住宅の規模や調査範囲にもよりますが、建物面積が100m2(約30坪)程度のホームインスペクション(住宅診断)で2~3時間かかります。

・料金は、ホームインスペクターの所属する会社によって異なります。目視による一次診断の場合、5~6万円前後が一般的なようです。機材を使用する詳細診断の場合、10万円以上になることもあります。

ホームインスペクションは、過去記事にまとめてありますので、詳細はコチラをご参照ください。

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我々、フォレストスタジオでは、ホームインスペクションに、断熱診断の項目を加えた「ココ暖診断」をご提案しております。
雨漏りがしてないことや、地盤沈下などで家が傾いていないかなどを診断するホームインスペクションのチェック項目に、独自の断熱性が現況どの程度なのかをサーモカメラなど使い一緒に診断致します。

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2.見積りをとろう。
改修すべき箇所や、その時期などが把握できたら今度は金額がわからないと計画できません。工務店やリフォーム会社などに相談して見積りをもらいます。概ね、簡易的な図面、プラン、見積書作成までは無料で行っている会社が多いので、数社・・・少なくとも2社以上、かと言って5社も6社もとっても無駄ではないでしょうか? 多くても3社とれば良いと思います。


3.予算と優先順位のすり合わせ。どこまで直すか決めましょう。
用意できる「ご予算」があると思います。全部の要望を見積もると「建て直す」ことも再検討せねばならない金額になることもあるでしょうが、まずは出てきた金額に驚かず、落ち着いて改修する優先順位を決めて、どこからどこまで直すか予算とすり合わせて絞りましょう。

優先順位を考えるキーワードは、「安全・安心・快適」
と思います。その目的を達する為の「費用対効果」を考えると良いでしょう。

例えば、「屋根と外壁改修はどうしても必要だが、家の中を全部一緒にリフォームするには予算が足りないから、2階は物置きのような使い方なので我慢して、普段使う1階だけの内装改修にする。」
「大きな間取り変更は止める。」
「ユニットバスやシステムキッチンの選んだ価格帯の見直し。」

つまり、改修範囲を絞り込んで工事を減らす、仕様を下げるの2点です。

4.断熱改修・エリア断熱のすすめ。(当社ではココだけ断熱「ココ暖」と呼んでます。)

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リフォームと聞くと思いつくのが、壁紙の貼替えだったり、床の貼替えだったり、内装を綺麗にすることだけのイメージではありませんか?
華やかなシステムキッチンや、ユニットバスなどばかりに、どうしても目が行きますが、そこだけ良くなっても本当に「快適」なのでしょうか?

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見落としがちなのが、「断熱改修」です。これは「快適性」だけでなく、健康・寿命にも影響が大きく実は「安全・安心」にも寄与します。交通死亡事故より、お風呂に入っている時にヒートショックで亡くなる方が3倍以上も多いのだそうです。

本来は家全体を断熱できる予算があれば良いのですが、長い時間使うお部屋、お風呂場など寒くて倒れる可能性の高い危険なお部屋、必要なお部屋だけ・・・例えば1階のリビング・台所・風呂・トイレだけを断熱することで、費用も抑えられます。

断熱材を入れる方法は大きく分けると2つ。
1.内側の壁を壊したり、ふかしたりして入れる方法
2.外壁を張り替える時に外側から入れる方法
外壁を張り替えるリフォームをするタイミングで断熱材を入れてもらう方が費用は抑えられます。
内側から断熱材を入れるには、内装のリフォームと一緒にしましょう。
つまり、断熱改修も、一緒にやってしまった方が費用が抑えられる「工事の組み合わせ」を考慮しましょう。

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それでも予算オーバーの時は、一番効果的で金額的にも施工のしやすさでも「窓の改修」です。

インナーサッシなどと呼ばれる樹脂製の内窓を付けて二重サッシにすることだけでもかなりの断熱改修になります。(窓からの熱の出入りは、一説には70%とも言われてます。)
内窓・インナーサッシについては、過去記事をどうぞ。

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まとめ

・まずは、ホーム インスペクション(住宅診断)を受けましょう。(ココ暖診断オススメです。
・見積りをとりましょう。予算に合わせて優先順位を決めましょう。
・リフォームする時には、断熱改修を一緒にしましょう。


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新潟県の空き家問題、住宅診断(ホーム インスペクション)は、フォレストスタジオへご相談ください。


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