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住宅の耐震補強工事について 費用は? 方法は?

飯塚 幸博
  • 投稿日:2018年 7月 3日
  • テーマ:飯塚 幸博
  • 投稿者:飯塚 幸博

お世話様です、フォレストスタジオのユキさんです。

前回、耐震基準は年代(昭和56年=1981年)が目安になることをお伝えしましたが、今回は実際に耐震補強工事をどうやったら良いのかについてまとめたいと思います。


◆ 耐震補強のフロー図
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まずは、補助金を活用して耐震震診断から始めましょう。

住宅耐震補強工事の第一歩は「耐震診断」です。市町村で耐震診断の補助金制度などを実施しているところが多いので、上手に活用するのも良いと思います。

例えば、新潟県三条市の耐震診断の補助金制度「木造住宅耐震診断費補助金交付事業」についてはコチラ

三条市では、耐震診断費用9万3千円のうち8万3千円を補助してくれますので、実費1万円の自己負担で行えます(高齢者は無料)。診断士が決まっていない方は、建築士会から診断士を派遣してくれます。ただし、これはあくまで耐震性が現在の耐震基準に比べてどの程度不足しているかを診断するだけになります。


耐震設計とその費用

1981年(昭和56年)以前の建物については、ほとんど適合していないと思われますので、診断に基づいて何処をどのように補強すれば良いか?という「耐震補強設計」(補強案の検討)が必要です。

費用は木造住宅1棟あたり、30万円程度のようです。(東京都耐震ポータルサイトより)
耐震診断をしてくれた設計士(診断士)さんにそのままお願いするのが自然な流れかも知れませんし、耐震補強の出来る業者さん、リフォーム屋さんに頼む方もおられると思います。

何故なら、リフォームを行う際に同時に実施するのが効率的だからです。1981年から35年が経過していますので、家全体の老朽化している時期と思います。屋根、外壁の張替えや、部屋の配置換え、内装工事・・・様々なリフォームが必要な時期と合致しますので、その際に一緒に耐震補強工事をすることが費用面でも、施工面でも効率的です。



耐震補強する費用と補強方法

こちらも東京都の耐震ポータルサイトに費用が載っていました。

改修費用 (木造住宅1棟当たり) 150万円/棟~200万円/棟
※在来工法(構造用合板や筋かいによる補強)で標準的な評点差の場合(補強前0.5程度~補強後1.0程度)。

とのことです。市町村のよっては、耐震化に要する費用の一部について、助成金が出る場合がありますので、事前に区市町村の窓口にご相談されるのが良いと思います。ちなみに新潟県三条市の木造住宅耐震改修費補助金交付事業を活用すると、最大50万円の補補助金が出るようです。


●基礎の補強
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基礎の補強 家全体をジャッキなどで持ち上げ、基礎を新しく造るような大がかりなものから、鉄筋の入っていない「無筋」の基礎に、あと施工アンカーを打設して、コンクリートを「増打ち」するなどで補強します。


●接合部の補強
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ボルトや接合金物で固定します。金物でなく炭素繊維シートというものを貼り付けて結合する方法などもあります。


●壁の補強
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耐力壁(たいりょくへき)を増やします。耐力壁とは壁の筋交いや構造用合板が貼ってある壁のことです。室内側だけ解体して耐震ボードを貼る方法もあります。補強でなく「免震」装置を入れて制御するような方法もあります。
ただし、耐力壁を配置するバランスも考慮しないとイケません。住宅の重心を割り出す必要があります。構造に長けた建築士さんに相談して専門のソフトなどで計算しないと、適当に無意味な場所に耐力壁にならないような壁を造っているようなリフォームも見受けられます。


●屋根の軽量化
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瓦などを載せた重い屋根は軽量な金属や、樹脂製の軽量瓦などに葺き替え軽量化します。意匠・デザインや趣などから考えると少し寂しい気がしますね。瓦だけが原因と言う訳ではないという調査結果も出ているようですし、「防災瓦」という従来より軽い瓦も開発販売されています。

いずれにせよ、重要な注意点としては、専門家に工事監理をしてもらいましょう!
設計図上では耐震性が確保されていても、実際の改修工事が設計どおりに行われなければ建物の安全性は向上しません。設計図どおりに改修工事が行われているかどうかチェックしてもらうため通常、工事金額の5%~10%程度かかりますが、耐震設計した建築士に工事監理をしてもらうのがベストと思います。現代風に言えば、「第三者の厳しい目」ってことですね。

最後に国土交通省住宅局監修 日本建築防災協会の「誰でもできる わが家の耐震診断」というサイトをご紹介します。簡単な質問に答えていくと耐震診断が必要かどうかが簡単にわかります。

基本的には1981年(昭和56年)以前の住宅は、何かしらの耐震補強が必要であると思っていただければ良いと思います。

最初にお伝えしたように、リフォームを行う際に同時に実施するのが効率的です。

リフォームと一緒に、ぜひ耐震についても、フォレストスタジオにご相談ください。耐震で大切な生命と財産を守りましょう。

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耐震基準は、昭和56年(1981年)6月1日がひとつの目安。

飯塚 幸博
  • 投稿日:2018年 6月22日
  • テーマ:飯塚 幸博
  • 投稿者:飯塚 幸博

お世話様です、フォレストスタジオのユキさんです。
この度の、大阪の地震でかけがえのない命を失われた方々に、ご冥福をお祈りします。

建築の仕事をしてるので、建物や工作物が人の命を奪うものになってしまうことは胸が痛みますし、今一度、肝に命じないといけないと思いました。

早速、責任だとか犯人探しの報道ばかりですが、それだけに終始せず根本的な再発防止につながることを望みます。

ブロック塀に鉄筋は入っていたようですが、入れ方に不備があった、控え壁がなかった・・・。そしてその点検を怠った、見逃した管理者の責任追及・・・謝罪・・と言う流れのようですが、そもそも脆いコンクリートブロックで高い塀をつくること自体に問題があると思います。

周囲にもブロック塀や石積みの工作物がありますが、中の鉄筋の有無までわからないので、普段は忘れがちな地震について、もう一度、意識しながら自分の住む場所の危険なところはないか、見直しや修繕が必要です。


ちなみに、木造住宅の耐震基準については、建てられた年代がひとつの目安になります。

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昭和56年(1981年)6月以前に建てられた木造住宅は、建築基準法で「震度5程度の地震で倒壊しない」と言う程度の考え方で、しかも明確な基準がなかったので建物の個体差があります。
耐震診断(地方自治体で補助あり)をして、耐震改修または、思い切って建替えをオススメします。

建築基準法の耐震基準に適合してるからと言っても、絶対に安全という訳ではありませんし、逆も然りです。

日頃の確認も大切ですよね。例えば、瓦が落ちそうだとか、基礎や壁に亀裂が入っているとか、塀が傾いているとか、目で見て確認できるような箇所もあります。

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耐震改修の例↓


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昭和56年(1981年)6月以降であれば、建築基準法の改正後になりますので「震度6強の地震で倒壊しない」とされています。確認申請(確認済み証)があれば、ある程度の壁量計算のチェックがあったものと思われます。
ただし、1階が車庫(ピロティー)などになっていて壁が少なかったり、大きな窓が連なっているなど、開口部が極端に偏って大きい場合など注意が必要です。

平成12年(2000年)以降であれば、現行の耐震基準に適合されているので、耐震壁の量だけでなく、バランスなども重視され、柱の引抜きや、仕口(結合部)の基準が追加されたので、震度6強の地震で倒壊しないのはもとより、ダメージも軽微な損傷で済むように考えられてるはずなので、より安全性は高いです。

ただし、塀などは確認外でしょうし、痛みや危険な前兆がないかなど点検はして越したことはありません。いずれにせよ、建築基準法の耐震基準は「倒壊しない」・・・つまり、地震でバッタンと家が倒れ、建物の下敷きになって人命を落とすようのないことを基本にしてます。避難する時間を確保できることが基準になってます。日頃の防災意識、準備や避難経路の確認などは耐震基準に関係なく必要です。


まとめ
■昭和56年(1981年)6月以前の建物は建築基準法で明確な耐震基準・仕様がなかった。
■耐震診断は地方自治体の補助がある場合があるので、安価に調べてもらえる。
(調べるだけなら実費1~2万円程度)
■自分の目で、壁の亀裂や瓦が落ちそうなど目で見て確認できる箇所があれば修繕する。
■昭和56年(1981年)6月以降の確認済み証があれば、耐震性はある程度確保されていると思われる。
■平成12年(2000年)以降の建物であれば、現行の耐震基準に適合していると思われる。
■耐震基準は、あくまで「震度6強で倒壊(バッタンと家が倒れない)しない」ことを目的としている。
■普段の防災意識、準備などは重要。


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空き家 問題 その2 ~ホームインスペクションで現状把握~

飯塚 幸博
  • 投稿日:2018年 6月12日
  • テーマ:飯塚 幸博
  • 投稿者:飯塚 幸博

お世話様です、フォレストスタジオのユキさんです。

それでは早速、「空き家問題 その1~うちの実家どうしましょう?~」の続きです。

「空き家をどうするか?」・・・選択肢はたったの3つ。
1.売るか?
2.貸すか?
3.住むか?

今回はその、2と3の「貸す」「住む」についてです。 現状でそのまま住めるような空き家であれば問題ありませんが、そうではないから放置されてるのが現状でしょう。人が住んでいないと、家は想像以上に早く傷んでいきます。

空き家バンクを活用してみては?

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自治体の運営する「空き家バンク(新潟県三条市の場合)」というものがあります。賃貸でも売買でも登録できるが、いずれにせよ、
「空き家を貸すにも住むにも、リフォームが必要。 売り主(貸し主)がするのか、買う方(借りる方)がするか?」 いずれの場合もあります。

うまく、マッチングで成立したとしても、居抜きで住めるなら問題ありませんが、買い手が直すのか? 売り手が直すのか? いずれにせよ、何かしらのリフォームしなくてはいけない現実が待ってると思われます。


1.ホーム インスペクション(住宅診断)を受けよう。

まずは、現状把握しなくては始まりません、つまり調査です。
中古住宅売買(不動産屋さん)では、近年「ホーム インスペクション」(住宅診断)をしましょう!と言う方向になっています。
(現在は、ホームインスペクションと言うのがあることを説明する義務があります。将来はインスペクションを受けなくてはいけない義務化される方向と思われます。)

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空き家を「貸す」にしても、「住む」にしてもホームインスペクションの実施報告書があった方が良いでしょう。
建物の現状把握をし、どこにどのような不具合があって、どこからどのような修理が必要か? 幾らくらい掛かるのかを総合的に判断する為には検査・診断をして計画を立てましょう。

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・ホームインスペクション(住宅診断)とは、住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士)などと呼ばれる、講習・試験に合格した建築士が第三者的な立場から、また専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行う専門業務です。

・住宅の規模や調査範囲にもよりますが、建物面積が100m2(約30坪)程度のホームインスペクション(住宅診断)で2~3時間かかります。

・料金は、ホームインスペクターの所属する会社によって異なります。目視による一次診断の場合、5~6万円前後が一般的なようです。機材を使用する詳細診断の場合、10万円以上になることもあります。

ホームインスペクションは、過去記事にまとめてありますので、詳細はコチラをご参照ください。

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我々、フォレストスタジオでは、ホームインスペクションに、断熱診断の項目を加えた「ココ暖診断」をご提案しております。
雨漏りがしてないことや、地盤沈下などで家が傾いていないかなどを診断するホームインスペクションのチェック項目に、独自の断熱性が現況どの程度なのかをサーモカメラなど使い一緒に診断致します。

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2.見積りをとろう。
改修すべき箇所や、その時期などが把握できたら今度は金額がわからないと計画できません。工務店やリフォーム会社などに相談して見積りをもらいます。概ね、簡易的な図面、プラン、見積書作成までは無料で行っている会社が多いので、数社・・・少なくとも2社以上、かと言って5社も6社もとっても無駄ではないでしょうか? 多くても3社とれば良いと思います。


3.予算と優先順位のすり合わせ。どこまで直すか決めましょう。
用意できる「ご予算」があると思います。全部の要望を見積もると「建て直す」ことも再検討せねばならない金額になることもあるでしょうが、まずは出てきた金額に驚かず、落ち着いて改修する優先順位を決めて、どこからどこまで直すか予算とすり合わせて絞りましょう。

優先順位を考えるキーワードは、「安全・安心・快適」
と思います。その目的を達する為の「費用対効果」を考えると良いでしょう。

例えば、「屋根と外壁改修はどうしても必要だが、家の中を全部一緒にリフォームするには予算が足りないから、2階は物置きのような使い方なので我慢して、普段使う1階だけの内装改修にする。」
「大きな間取り変更は止める。」
「ユニットバスやシステムキッチンの選んだ価格帯の見直し。」

つまり、改修範囲を絞り込んで工事を減らす、仕様を下げるの2点です。

4.断熱改修・エリア断熱のすすめ。(当社ではココだけ断熱「ココ暖」と呼んでます。)

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リフォームと聞くと思いつくのが、壁紙の貼替えだったり、床の貼替えだったり、内装を綺麗にすることだけのイメージではありませんか?
華やかなシステムキッチンや、ユニットバスなどばかりに、どうしても目が行きますが、そこだけ良くなっても本当に「快適」なのでしょうか?

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見落としがちなのが、「断熱改修」です。これは「快適性」だけでなく、健康・寿命にも影響が大きく実は「安全・安心」にも寄与します。交通死亡事故より、お風呂に入っている時にヒートショックで亡くなる方が3倍以上も多いのだそうです。

本来は家全体を断熱できる予算があれば良いのですが、長い時間使うお部屋、お風呂場など寒くて倒れる可能性の高い危険なお部屋、必要なお部屋だけ・・・例えば1階のリビング・台所・風呂・トイレだけを断熱することで、費用も抑えられます。

断熱材を入れる方法は大きく分けると2つ。
1.内側の壁を壊したり、ふかしたりして入れる方法
2.外壁を張り替える時に外側から入れる方法
外壁を張り替えるリフォームをするタイミングで断熱材を入れてもらう方が費用は抑えられます。
内側から断熱材を入れるには、内装のリフォームと一緒にしましょう。
つまり、断熱改修も、一緒にやってしまった方が費用が抑えられる「工事の組み合わせ」を考慮しましょう。

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それでも予算オーバーの時は、一番効果的で金額的にも施工のしやすさでも「窓の改修」です。

インナーサッシなどと呼ばれる樹脂製の内窓を付けて二重サッシにすることだけでもかなりの断熱改修になります。(窓からの熱の出入りは、一説には70%とも言われてます。)
内窓・インナーサッシについては、過去記事をどうぞ。

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まとめ

・まずは、ホーム インスペクション(住宅診断)を受けましょう。(ココ暖診断オススメです。
・見積りをとりましょう。予算に合わせて優先順位を決めましょう。
・リフォームする時には、断熱改修を一緒にしましょう。


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新潟県の空き家問題、住宅診断(ホーム インスペクション)は、フォレストスタジオへご相談ください。



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