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空き家 問題 その1 ~うちの実家どうしましょう?~

飯塚 幸博
  • 投稿日:2018年 4月13日
  • テーマ:飯塚 幸博
  • 投稿者:飯塚 幸博

お世話様です、フォレストスタジオのユキさんです。

この仕事(建築・リフォーム)をしてますと、よくよく相談されるのが「うちの実家、空き家になってるんだけど、どうしたらいいの?」です。

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「空き家をどうするか?」・・・選択肢はたったの3つ。

1.売るか?
2.貸すか?
3.住むか?


とてもシンプルです。決断さえすればすぐに「ズバッと解決!」出来ますが・・・「その決断が出来たら苦労しない!」ですかね。

いくら自分で決断が出来たとしても、現実問題として「売りたいけど場所が悪くて売れない。」「貸せるには家が古すぎる。」「住みたいけど、リフォームしないと住めない。」「心情的に実家を売るなんて出来ない。」

医療費、介護のために仕事を辞めざるえない、施設の費用、相続税だと・・・頭が痛い問題山積みで「建物」のことなど後回しになりがちですが、空き家を放置すればするほど、条件が悪化することは間違いないです。「放置」が一番、リスクが高く、費用も掛かります。

まずは、「1.売る」について考えてみましょう。「建物付きで売る」のが手っ取り早いでしょうが、実際には「売れない」「売りにくい」ので価格は下る傾向。古家の評価はゼロもしくはマイナスです。

正直、昭和56年以前の建物(築35年以上)は耐震上の観点からも解体する方向で考えるのが良いと思います。耐震補強工事に大きな費用が発生する可能性大です。(なかにはシッカリとした建物もございます。耐震診断をしてもらってからでも良いかも。耐震診断についてはコチラ。)

解体の判断を鈍らせてるのが・・・ズバリ!「固定資産税の問題」取壊し費用」の2点だと思います。

●「固定資産税の問題」更地にすると固定資産税が6倍になるって本当!?
金融系の方や不動産屋さんに相談すると、大抵の場合・・・「建物を壊すと固定資産税が6倍になるから、壊さない方が良いよ。」とアドバイスをいただくと思います。

土地が建物の敷地になっている場合、住宅1戸につき敷地200㎡までの固定資産税を1/6に、200㎡を超え床面積の10倍までの固定資産税を1/3に軽減する措置です。
都市計画税についても軽減率は低いですが、同様の措置が講じられています。

確かに「6倍(1/6の軽減処置)」は、その通りなのですが、全部が全部6倍にはならず、場合によっては更地(家を取り壊す)の方が、節税になる場合があります。家が古く田舎で土地が安い場合は特にその傾向があるようです。

つまり、「6倍」を鵜呑みにせずに、計算をしてみましょう!

●家の固定資産税が土地の固定資産税の3.2倍以上なら、解体しても固定資産税は上がらない。
●地価が高い地域ほど更地にしたときの固定資産税は大きくなる(単純に2.1~4.2倍になるため。)
●土地が広いほど更地にしたときの固定資産税は上がりにくい(1/6の特例の対象外部分が増えるため。)

●「空き家対策特別措置法」とは? 空き家を放置できなくなる!
平成27年2月26日に施行された空き家対策特別措置法は、一部条文の施行が留保されていましたが、同年5月26日から完全施行されました。「空き家を持ってて困ってる人への優遇」かと思いきや、実はそんな優しい法律ではなさそうです。

■市町村が空き家の所在と所有者の把握をする、そのために必要な調査や情報の提供を求めることが法律上、できるようになりました。

■調べた結果、判断され、著しく保安上の危険となるおそれがある空き家、著しく衛生上有害となるおそれがある空き家について、強制的に対処できる規定が設けられました。

■強制対処の内容は「必要な改善」なので、倒壊の危険がない空き家まで強制撤去するようなことはないですが、改善の費用は所有者負担です。所有者が負担できなくても、市町村が負担してその費用を所有者に請求します。

■従わない場合、ペナルティーとして特定空家等に対する市町村の「改善勧告」があると、土地に対する固定資産税の特例(優遇措置)から除外され、土地の固定資産税が最大で6倍(実質は4.2倍らしい)にも増額されます。この法律により「放置」したくても、できなくなってくるのは必至です。

●「取壊し費用」~家の解体費用ってどのくらい掛かるの?~
1階と2階の面積を合計した「述べ床面積」で、坪3~4万円と言うのがひとつの目安です。40坪のお家なら40坪×3~4万円=120~160万円ですが、実家って大きくないですか? 80坪なら240~320万円!。他に家具など残置物の処分費など、条件によっていろいろ加算されることでしょう。
年々この単価も上がる傾向にあります。環境保護の観点からも分別解体、分別処理の細分化が厳しくなり益々、解体費用は嵩みます。

●空き家管理サービスって何?
とりあえず、売れないし、売る気もないし、どこかに管理をしてもらいたい・・・「空き家管理サービス」は、いろんな会社が有料でやっていますね。

■費用は簡単な外部からの見回り(月に1回)で5,000円/月~、内部の窓開けや簡単な清掃などが(月に1回)で10,000円/月~くらいが相場のようです。

例:大東建託の空き家管理サービスのHP (あくまで一例です。内容や評判などは把握しておりません。)

■10,000円/月のサービス内容
・外部確認 ・清掃・除草 ・室内確認、清掃
・換気・通水  ・巡回報告書 ・郵便物の転送サービス ・災害時臨時巡回などをチ月に1回してくれるとのこと。

月あたりの定額料金は安く感じますが、恐らくそこから古くなればなるほど多かれ少なかれ修繕費など、どんどん嵩んでいくことは想像できます。年間12万円・・・5年で60万円・・・10年で120万円。。。プラス修繕費。安全、安心なども考えますと、解体費用も高くはない気がしてきますね。

●空き家への火災保険加入に入れるの? 必要あるかな?
空き家も火災保険に入れるようですが、住んでいない物件は「一般物件契約」となって、結構 条件は厳しいようですし、保険料も割増になるようです。

■空き家については所有者に管理責任が生じている。
■空き家でも火災した場合、片付け費用などは発生するので火災保険は無駄ではない。
■空き家で契約する火災保険は一般物件契約のため、保険料は高くなる。
■約定付保割合を設定することで保険料を抑えることは可能。
■受け取った保険金で再建をしなくても構わない。

●まとめ
■空き家を放置すればするほど、リスクと費用が嵩む。
■もし売れる(買ってもらえる)なら、条件が悪くても売ってしまえる時に手放す。
■耐震基準のなかった昭和56年以前の建物であれば、早めに解体し更地にする方向で考える。
(耐震診断を受けてみる。瓦屋根、壁が少ないなど診断しなくてもNGなのが明らかな場合もあります。)
■更地にすると固定資産税が6倍になるけど、土地への租税とトータルで計算すると、逆に節税になる場合もある。
■空き家対策特別措置法で、空き家所有者の管理責任は重くなっている。空き家管理サービスや、火災保険加入などの必要性が高まっている。


さて、では次回は「空き家を貸すか? 住むか?」の選択肢2と3について、詳しく考えてみたいと思います。


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新潟の空き家問題について、フォレストスタジオと一緒に考えてみませんか?


塀の補修工事の塗装しました。

小海 誠
  • 投稿日:2018年 3月20日
  • テーマ:小海 誠
  • 投稿者:小海 誠

お世話様です。フォレストスタジオの小海です。今年は例年にも増しての寒さに大雪で皆様何とか冬を乗り越えられたでしょうか?まだまだ寒い日は続いておりますが...。

今年は大雪や寒さで水道管の破裂や屋根、雨樋の損傷等、被害に遭われた方々お見舞い申し上げます。

今回は塀が壊れたとの事で修繕工事を賜りました。築年数に大雪や強風の影響もあり部分的に修繕となりました。

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風の強い日に被害に遭われました。扉と一部壁面に関わる土台部分の腐食もありましてそこも修繕します。修繕の無い他の屋根回りや囲い面も含み塗装で仕上げます。

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大工さんが施工している隣で塗装をしております。一生懸命塗らせていただきました。

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仕上げ塗装が終わりました。既存の壁面と今回施工した壁面に扉、土台の色合わせにはお時間いただきましたがお客様にはご満足いただけたと思います。フォレストスタジオでは修繕工事にも対応させていただいておりますのでお困り事ありましたらお電話ください。 燕三条で自然素材のココ暖リフォームならフォレストスタジオへ


給湯器の凍結防止策は、2つだけ。

飯塚 幸博
  • 投稿日:2018年 2月14日
  • テーマ:飯塚 幸博
  • 投稿者:飯塚 幸博

お世話様です。フォレストスタジオのユキさんです。
先回、給湯器の凍結防止策と、凍結した場合の対処方法を書きましたが、単純に凍結防止策を2つにまとめます。

給湯器の凍結防止策

凍結しそうな夜に、行うことは2つだけ。

1.「蛇口チョロチョロ」給湯器のリモコンのスイッチを切って、お湯の蛇口(凍結すると壊れやすいシャワー水栓が良いと思います。)からチョロチョロ水を出しておく。


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※リモコンのスイッチを切っておかないとずっとお湯を出してることになると危ない。ガス栓を閉めても良い。チョロチョロの水の太さは直径4ミリ程度が良いようです。少なすぎると凍ります、多すぎると勿体無いです。




2.浴槽の水を、穴の位置より(5センチくらい)多くなるように、水を貯めておく。

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※リモコンのスイッチを切っても、自動で凍結防止運転を給湯器が行います。

この2つだけです。

実は、給湯器の中には2つのボイラーが入っています。浴槽の中のお湯を沸かすボイラーと、シャワーなど給湯用のボイラーがあり、その2つを凍結させないように2つのことをしないといけません。

蛇口チョロチョロは、水流を作っておくことにより、外部の給湯器に入る給水配管の凍結防止になりますので、勿体ないと思わずに氷点下になりそうな時は躊躇なく行ってください。配管や蛇口、給湯器を凍結させ破損した方が高くつきます。保証期間内であっても、凍結はすべてメーカー保証外になります。

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もう一点、「エコジョーズ」の場合に限りますが、排水用のドレン配水管があります。この管が凍って排出されないと「290」という数字がリモコンに表示され、給湯器が作動しなくなります。
排水管(一番細い管)ドライヤーを当てて凍結した部分解かしてから、一旦、給湯器本体の電源コードを抜き差しするとリセットします。


・・・とは言え、夜寝る時に水をチョロチョロ出すってのが、なかなか出来ないんですよね。
でも、凍結させると高くつくのはもちろん、お湯の出ない生活は不便ですよ。
今回の大寒波を忘れないようにしたいものです。



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