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空き家 問題 その2 ~ホームインスペクションで現状把握~

飯塚 幸博
  • 投稿日:2018年 6月12日
  • テーマ:飯塚 幸博
  • 投稿者:飯塚 幸博

お世話様です、フォレストスタジオのユキさんです。

それでは早速、「空き家問題 その1~うちの実家どうしましょう?~」の続きです。

「空き家をどうするか?」・・・選択肢はたったの3つ。
1.売るか?
2.貸すか?
3.住むか?

今回はその、2と3の「貸す」「住む」についてです。 現状でそのまま住めるような空き家であれば問題ありませんが、そうではないから放置されてるのが現状でしょう。人が住んでいないと、家は想像以上に早く傷んでいきます。

空き家バンクを活用してみては?

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自治体の運営する「空き家バンク(新潟県三条市の場合)」というものがあります。賃貸でも売買でも登録できるが、いずれにせよ、
「空き家を貸すにも住むにも、リフォームが必要。 売り主(貸し主)がするのか、買う方(借りる方)がするか?」 いずれの場合もあります。

うまく、マッチングで成立したとしても、居抜きで住めるなら問題ありませんが、買い手が直すのか? 売り手が直すのか? いずれにせよ、何かしらのリフォームしなくてはいけない現実が待ってると思われます。


1.ホーム インスペクション(住宅診断)を受けよう。

まずは、現状把握しなくては始まりません、つまり調査です。
中古住宅売買(不動産屋さん)では、近年「ホーム インスペクション」(住宅診断)をしましょう!と言う方向になっています。
(現在は、ホームインスペクションと言うのがあることを説明する義務があります。将来はインスペクションを受けなくてはいけない義務化される方向と思われます。)

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空き家を「貸す」にしても、「住む」にしてもホームインスペクションの実施報告書があった方が良いでしょう。
建物の現状把握をし、どこにどのような不具合があって、どこからどのような修理が必要か? 幾らくらい掛かるのかを総合的に判断する為には検査・診断をして計画を立てましょう。

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・ホームインスペクション(住宅診断)とは、住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士)などと呼ばれる、講習・試験に合格した建築士が第三者的な立場から、また専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行う専門業務です。

・住宅の規模や調査範囲にもよりますが、建物面積が100m2(約30坪)程度のホームインスペクション(住宅診断)で2~3時間かかります。

・料金は、ホームインスペクターの所属する会社によって異なります。目視による一次診断の場合、5~6万円前後が一般的なようです。機材を使用する詳細診断の場合、10万円以上になることもあります。

ホームインスペクションは、過去記事にまとめてありますので、詳細はコチラをご参照ください。

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我々、フォレストスタジオでは、ホームインスペクションに、断熱診断の項目を加えた「ココ暖診断」をご提案しております。
雨漏りがしてないことや、地盤沈下などで家が傾いていないかなどを診断するホームインスペクションのチェック項目に、独自の断熱性が現況どの程度なのかをサーモカメラなど使い一緒に診断致します。

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2.見積りをとろう。
改修すべき箇所や、その時期などが把握できたら今度は金額がわからないと計画できません。工務店やリフォーム会社などに相談して見積りをもらいます。概ね、簡易的な図面、プラン、見積書作成までは無料で行っている会社が多いので、数社・・・少なくとも2社以上、かと言って5社も6社もとっても無駄ではないでしょうか? 多くても3社とれば良いと思います。


3.予算と優先順位のすり合わせ。どこまで直すか決めましょう。
用意できる「ご予算」があると思います。全部の要望を見積もると「建て直す」ことも再検討せねばならない金額になることもあるでしょうが、まずは出てきた金額に驚かず、落ち着いて改修する優先順位を決めて、どこからどこまで直すか予算とすり合わせて絞りましょう。

優先順位を考えるキーワードは、「安全・安心・快適」
と思います。その目的を達する為の「費用対効果」を考えると良いでしょう。

例えば、「屋根と外壁改修はどうしても必要だが、家の中を全部一緒にリフォームするには予算が足りないから、2階は物置きのような使い方なので我慢して、普段使う1階だけの内装改修にする。」
「大きな間取り変更は止める。」
「ユニットバスやシステムキッチンの選んだ価格帯の見直し。」

つまり、改修範囲を絞り込んで工事を減らす、仕様を下げるの2点です。

4.断熱改修・エリア断熱のすすめ。(当社ではココだけ断熱「ココ暖」と呼んでます。)

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リフォームと聞くと思いつくのが、壁紙の貼替えだったり、床の貼替えだったり、内装を綺麗にすることだけのイメージではありませんか?
華やかなシステムキッチンや、ユニットバスなどばかりに、どうしても目が行きますが、そこだけ良くなっても本当に「快適」なのでしょうか?

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見落としがちなのが、「断熱改修」です。これは「快適性」だけでなく、健康・寿命にも影響が大きく実は「安全・安心」にも寄与します。交通死亡事故より、お風呂に入っている時にヒートショックで亡くなる方が3倍以上も多いのだそうです。

本来は家全体を断熱できる予算があれば良いのですが、長い時間使うお部屋、お風呂場など寒くて倒れる可能性の高い危険なお部屋、必要なお部屋だけ・・・例えば1階のリビング・台所・風呂・トイレだけを断熱することで、費用も抑えられます。

断熱材を入れる方法は大きく分けると2つ。
1.内側の壁を壊したり、ふかしたりして入れる方法
2.外壁を張り替える時に外側から入れる方法
外壁を張り替えるリフォームをするタイミングで断熱材を入れてもらう方が費用は抑えられます。
内側から断熱材を入れるには、内装のリフォームと一緒にしましょう。
つまり、断熱改修も、一緒にやってしまった方が費用が抑えられる「工事の組み合わせ」を考慮しましょう。

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それでも予算オーバーの時は、一番効果的で金額的にも施工のしやすさでも「窓の改修」です。

インナーサッシなどと呼ばれる樹脂製の内窓を付けて二重サッシにすることだけでもかなりの断熱改修になります。(窓からの熱の出入りは、一説には70%とも言われてます。)
内窓・インナーサッシについては、過去記事をどうぞ。

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まとめ

・まずは、ホーム インスペクション(住宅診断)を受けましょう。(ココ暖診断オススメです。
・見積りをとりましょう。予算に合わせて優先順位を決めましょう。
・リフォームする時には、断熱改修を一緒にしましょう。


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新潟県の空き家問題、住宅診断(ホーム インスペクション)は、フォレストスタジオへご相談ください。



空き家 問題 その1 ~うちの実家どうしましょう?~

飯塚 幸博
  • 投稿日:2018年 4月13日
  • テーマ:飯塚 幸博
  • 投稿者:飯塚 幸博

お世話様です、フォレストスタジオのユキさんです。

この仕事(建築・リフォーム)をしてますと、よくよく相談されるのが「うちの実家、空き家になってるんだけど、どうしたらいいの?」です。

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「空き家をどうするか?」・・・選択肢はたったの3つ。

1.売るか?
2.貸すか?
3.住むか?


とてもシンプルです。決断さえすればすぐに「ズバッと解決!」出来ますが・・・「その決断が出来たら苦労しない!」ですかね。

いくら自分で決断が出来たとしても、現実問題として「売りたいけど場所が悪くて売れない。」「貸せるには家が古すぎる。」「住みたいけど、リフォームしないと住めない。」「心情的に実家を売るなんて出来ない。」

医療費、介護のために仕事を辞めざるえない、施設の費用、相続税だと・・・頭が痛い問題山積みで「建物」のことなど後回しになりがちですが、空き家を放置すればするほど、条件が悪化することは間違いないです。「放置」が一番、リスクが高く、費用も掛かります。

まずは、「1.売る」について考えてみましょう。「建物付きで売る」のが手っ取り早いでしょうが、実際には「売れない」「売りにくい」ので価格は下る傾向。古家の評価はゼロもしくはマイナスです。

正直、昭和56年以前の建物(築35年以上)は耐震上の観点からも解体する方向で考えるのが良いと思います。耐震補強工事に大きな費用が発生する可能性大です。(なかにはシッカリとした建物もございます。耐震診断をしてもらってからでも良いかも。耐震診断についてはコチラ。)

解体の判断を鈍らせてるのが・・・ズバリ!「固定資産税の問題」取壊し費用」の2点だと思います。

●「固定資産税の問題」更地にすると固定資産税が6倍になるって本当!?
金融系の方や不動産屋さんに相談すると、大抵の場合・・・「建物を壊すと固定資産税が6倍になるから、壊さない方が良いよ。」とアドバイスをいただくと思います。

土地が建物の敷地になっている場合、住宅1戸につき敷地200㎡までの固定資産税を1/6に、200㎡を超え床面積の10倍までの固定資産税を1/3に軽減する措置です。
都市計画税についても軽減率は低いですが、同様の措置が講じられています。

確かに「6倍(1/6の軽減処置)」は、その通りなのですが、全部が全部6倍にはならず、場合によっては更地(家を取り壊す)の方が、節税になる場合があります。家が古く田舎で土地が安い場合は特にその傾向があるようです。

つまり、「6倍」を鵜呑みにせずに、計算をしてみましょう!

●家の固定資産税が土地の固定資産税の3.2倍以上なら、解体しても固定資産税は上がらない。
●地価が高い地域ほど更地にしたときの固定資産税は大きくなる(単純に2.1~4.2倍になるため。)
●土地が広いほど更地にしたときの固定資産税は上がりにくい(1/6の特例の対象外部分が増えるため。)

●「空き家対策特別措置法」とは? 空き家を放置できなくなる!
平成27年2月26日に施行された空き家対策特別措置法は、一部条文の施行が留保されていましたが、同年5月26日から完全施行されました。「空き家を持ってて困ってる人への優遇」かと思いきや、実はそんな優しい法律ではなさそうです。

■市町村が空き家の所在と所有者の把握をする、そのために必要な調査や情報の提供を求めることが法律上、できるようになりました。

■調べた結果、判断され、著しく保安上の危険となるおそれがある空き家、著しく衛生上有害となるおそれがある空き家について、強制的に対処できる規定が設けられました。

■強制対処の内容は「必要な改善」なので、倒壊の危険がない空き家まで強制撤去するようなことはないですが、改善の費用は所有者負担です。所有者が負担できなくても、市町村が負担してその費用を所有者に請求します。

■従わない場合、ペナルティーとして特定空家等に対する市町村の「改善勧告」があると、土地に対する固定資産税の特例(優遇措置)から除外され、土地の固定資産税が最大で6倍(実質は4.2倍らしい)にも増額されます。この法律により「放置」したくても、できなくなってくるのは必至です。

●「取壊し費用」~家の解体費用ってどのくらい掛かるの?~
1階と2階の面積を合計した「述べ床面積」で、坪3~4万円と言うのがひとつの目安です。40坪のお家なら40坪×3~4万円=120~160万円ですが、実家って大きくないですか? 80坪なら240~320万円!。他に家具など残置物の処分費など、条件によっていろいろ加算されることでしょう。
年々この単価も上がる傾向にあります。環境保護の観点からも分別解体、分別処理の細分化が厳しくなり益々、解体費用は嵩みます。

●空き家管理サービスって何?
とりあえず、売れないし、売る気もないし、どこかに管理をしてもらいたい・・・「空き家管理サービス」は、いろんな会社が有料でやっていますね。

■費用は簡単な外部からの見回り(月に1回)で5,000円/月~、内部の窓開けや簡単な清掃などが(月に1回)で10,000円/月~くらいが相場のようです。

例:大東建託の空き家管理サービスのHP (あくまで一例です。内容や評判などは把握しておりません。)

■10,000円/月のサービス内容
・外部確認 ・清掃・除草 ・室内確認、清掃
・換気・通水  ・巡回報告書 ・郵便物の転送サービス ・災害時臨時巡回などをチ月に1回してくれるとのこと。

月あたりの定額料金は安く感じますが、恐らくそこから古くなればなるほど多かれ少なかれ修繕費など、どんどん嵩んでいくことは想像できます。年間12万円・・・5年で60万円・・・10年で120万円。。。プラス修繕費。安全、安心なども考えますと、解体費用も高くはない気がしてきますね。

●空き家への火災保険加入に入れるの? 必要あるかな?
空き家も火災保険に入れるようですが、住んでいない物件は「一般物件契約」となって、結構 条件は厳しいようですし、保険料も割増になるようです。

■空き家については所有者に管理責任が生じている。
■空き家でも火災した場合、片付け費用などは発生するので火災保険は無駄ではない。
■空き家で契約する火災保険は一般物件契約のため、保険料は高くなる。
■約定付保割合を設定することで保険料を抑えることは可能。
■受け取った保険金で再建をしなくても構わない。

●まとめ
■空き家を放置すればするほど、リスクと費用が嵩む。
■もし売れる(買ってもらえる)なら、条件が悪くても売ってしまえる時に手放す。
■耐震基準のなかった昭和56年以前の建物であれば、早めに解体し更地にする方向で考える。
(耐震診断を受けてみる。瓦屋根、壁が少ないなど診断しなくてもNGなのが明らかな場合もあります。)
■更地にすると固定資産税が6倍になるけど、土地への租税とトータルで計算すると、逆に節税になる場合もある。
■空き家対策特別措置法で、空き家所有者の管理責任は重くなっている。空き家管理サービスや、火災保険加入などの必要性が高まっている。


さて、では次回は「空き家を貸すか? 住むか?」の選択肢2と3について、詳しく考えてみたいと思います。


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新潟の空き家問題について、フォレストスタジオと一緒に考えてみませんか?


塀の補修工事の塗装しました。

小海 誠
  • 投稿日:2018年 3月20日
  • テーマ:小海 誠
  • 投稿者:小海 誠

お世話様です。フォレストスタジオの小海です。今年は例年にも増しての寒さに大雪で皆様何とか冬を乗り越えられたでしょうか?まだまだ寒い日は続いておりますが...。

今年は大雪や寒さで水道管の破裂や屋根、雨樋の損傷等、被害に遭われた方々お見舞い申し上げます。

今回は塀が壊れたとの事で修繕工事を賜りました。築年数に大雪や強風の影響もあり部分的に修繕となりました。

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風の強い日に被害に遭われました。扉と一部壁面に関わる土台部分の腐食もありましてそこも修繕します。修繕の無い他の屋根回りや囲い面も含み塗装で仕上げます。

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大工さんが施工している隣で塗装をしております。一生懸命塗らせていただきました。

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仕上げ塗装が終わりました。既存の壁面と今回施工した壁面に扉、土台の色合わせにはお時間いただきましたがお客様にはご満足いただけたと思います。フォレストスタジオでは修繕工事にも対応させていただいておりますのでお困り事ありましたらお電話ください。 燕三条で自然素材のココ暖リフォームならフォレストスタジオへ


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